1가구 2주택 양도소득세와 면제조건 확인하기

1가구 2주택 양도소득세와 면제조건 확인하기

 

요즘 많이들 궁금해하시고 답답해하시는 1가구 2주택 양도소득세와 면제 조건에 대해 물어오시는 분이 많았습니다. 양도소득세가 뭔지부터 과세대상은 누구인지 등을 알아보고 1가구 2주택자의 양도소득세 면제 조건을 정리해 보고자 합니다. 천천히 따라와 보세요!

 

1가구 2주택 양도소득세와 면제조건 확인하기

 

1가구 2주택 양도소득세의 개요

■ 양도소득세가 뭔가요?

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개인이 토지나 건물 등의 부동산, 주식 등과 같은 파생상품의 양도 또는 분양권처럼 부동산에 관한 권리를 양도함으로써 발생하는 이익이나 소득을 과세대상으로 하는 세금을 양도소득세라 합니다. 양도소득세는 과세대상인 부동산 등의 취득일로부터 양도일까지 보유했던 기간 동안 발생한 이익이나 소득에 대해 일시에 양도하는 시점에 과세하는 것이 원칙입니다. 따라서, 부동산 등의 양도로 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 봤다면 양도소득세는 과세되지 않습니다.

 

■ 양도소득세의 과세대상

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양도소득세 과세 대상은 크게 ①과세되는 자산의 범위와 ② 과세대상의 되는 양도의 범위로 나눠 볼 수 있습니다. 먼저 자산의 범위는 부동산, 부동산에 관한 권리, 주식 등, 기타자산, 파생상품, 신탁수익권 6가지입니다.

 

 

양도의 범위 크게 양도로 보는 경우와 양도로 보지 않는 경우로 구분해 살펴봅니다.

 

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■ 양도소득세 비과세 혹은 감면 요건

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양도소득세는 조세정책 목적 상 비과세되거나 감면되는 경우가 있습니다. 우리가 가장 관심이 가는 것이죠. 먼저 비과세되는 경우는 1세대가 양도하는 날 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로 2년 이상 보유기간이 경과한 경우에 양도소득세는 비과세됩니다.

- 양도 당시에 실지거래가약이 12억 원을 초과하는 고가의 주택은 비과세 규정에서 제외됩니다. - 2017년 8월 3일 이후에 취득 당시 조정 대상 지역에 있는 주택은 거주 기간이 2년 이상이어야만 합니다. - 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지 양도소득세가 부과되지 않는 1세대 1주택자 범위로 봅니다.

2021년 1월 1일 이후부터는 일시적인 2주택을 제외하고, 1가구 2주택 이상을 보유한 1세대는 다른 주택을 처분하고 최종적으로 1주택만을 보유하게 된 날로부터 보유기간을 기산하게 됩니다.

다음으로 감면되는 경우는 장기임대주택이나 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경 농지 등의 감면요건을 충족하면 양도소득세를 감면해 줍니다.

 

일시적인 1가구 2주택 양도소득세 비과세 조건

일시적 1가구 2주택 양도소득세 비과세란 외형으로 보이기엔 2주택처럼 보이지만 이를 일시적인 유예기간 동안 1주택으로 인정받아 양도소득세 비과세 혜택을 받는 걸 말합니다.

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■ 비조정지역의 경우

1가구 1주택의 경우 양도가액이 12억 원 이하인 부동산은 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이는 2021년 12월 8일부터 시행됐고, 종전엔 9억 원 이하였습니다. 완화된 것이죠.

이런 경우도 있습니다. 1개의 주택을 보유하고 1가구 1주택인 상태에서 이사를 위한 청약에 당첨된 분양권을 갖게 되었거나 기존에 건축되어 있는 주택을 매수하게 되는 경우 다행히 빨리 주택이 거래되면 좋겠지만 그렇지 않을 때도 있습니다. 집을 내놓았지만 거래되지 않아 일시적인 1가구 2주택 양도소득세에 처할 상황이 된 거죠. 이 경우 예외 규정으로 비과세 혜택을 받는 것을 1가구 2주택 양도소득세 비과세라고 부릅니다. 비과세 기본 조건은 기본 요건과 동일하게 기존 주택 보유기간이 2년 이상이어야 합니다. 지난 2021년부터는 분양권도 주택 수에 포함된다는 점도 기억해두세요!

1가구 2주택 양도소득세 이게 좀 어려워요! ​ ① 새로운 주택 취득 시기도 중요합니다. 기존 부동산 보유 기간이 2년 이상이더라도 새로운 부동산 취득시기가 기존 부동산을 매매하고 1년이 지나지 않았다면 이는 일시적 1가구 2주택으로 볼 수 없습니다. 그러니까 반드시 1년 이상이 지난 후 매수를 해야 혜택을 받을 수 있습니다. ​ ② 새로운 부동산을 취득하여 일시적 1가구 2주택 비과세 혜택을 받으려면 3년 이내에 기존 부동산을 매도해야 합니다. 이 역시 일시적이란 조건에 부합하기 위해선 필히 3년이 지나기 전에 기존 부동산을 반드시 매도해야 합니다.

■ 조정지역의 경우

앞서 기준을 충족했다고 하더라도 만약 지역이 조정 지역이라면 반드시 비과세 혜택을 받을 수 있는 건 아닙니다. 조정 지역에서는 새 부동산 취득일 기준 1년 이내 기존 부동산을 매도 해야 하며, 전입 또한 1년 이내에 이루어져야 합니다.

또 2021년부터는 분양권도 주택 수에 포함되기 때문에 1주택자가 분양권을 얻게 되면, 3년 이내에 기존 부동산을 매매해야 합니다. 만약 입주 일이 미완공 되는 등의 특수한 상황이 벌어져 3년 내에 입주하지 못하는 경우가 생기면 다시 완공 이후 2년이 지나기 전 세대원 모두가 입주를 하고, 1년 이상 거주 기간을 보내야만 기존 보유했던 부동산을 매매할 때 1가구 2주택 양도소득세 비과세 대상이 될 수 있습니다.

 

■ 결혼이나 증여 합가 등으로 일시적 1가구 2주택이 된 경우

이런 경우도 있습니다. 각각 1주택 소유자들 끼지 결혼을 해 2주택이 된 경우입니다. 이때는 유예기간을 조금 더 줍니다. 2주택 중 하나의 주택을 처분하면 됩니다. 이는 혼인 신고일을 기준으로 5년 이내에 매매가 이루어지면 비과세 혜택을 받습니다.

그러나 이때도 매도하려는 주택에서 2년 이상 거주를 한 경우에만 적용해 줍니다. 그러니까 혼인을 통한 1가구 2주택자가 된 경우는 어떤 부동산 처분이 유리한지 반드시 확인해야 합니다.

증여를 통한 2주택자도 있습니다. 이 땐 3년 이내에 매도가 이루어져야 하며 주택 가격은 9억 원 이하여야 합니다. 동시에 보유기간이 2년 이상인 경우만 비과세 혜택이 있습니다.

마지막으로 부모님을 모시기 위한 합가가 있습니다. 이 경우 두 주택 중 어떤 주택이든 10년 이내에 매도하는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 저도 이번 기회에 많이 제대로 1가구 2주택 양도소득세를 배웠습니다. 여러분의 앞날을 응원합니다.